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2018
03/22
17:31
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  • 北京时间3月22日凌晨,美联储主席鲍威尔宣布自己上任以来的首次加息,美国联邦基金利率目标区间上调至1.50%-1.75%,美国利率水平也回到了2008年9月的水平。

    从2015年12月至今,美联储已经进行了6次加息,2018年预计还有2次。在这种情况下,中国央行不可能没有动作。比如,从2016年底到2018年初,美联储总共加息5次,央妈逆回购中标利率共上调3次,“麻辣粉”(中期借贷便利)价格涨了4次,“酸辣粉”利率上调一次。

    对于贷款买房的人来说,可能更关心基准利率变化。因为基准利率上调,每月房贷还款就会增加。但是,央妈在公开市场上调利率,就和房贷没关系吗?

    答案是,肯定有关系。

    美联储加息,对国内房贷会有影响吗?

    首先,央妈的公开市场操作,是调节市场流动性的主要货币政策工具,通过中央银行与以商业银行为主的市场交易对手进行有价证券和外汇交易,实现货币政策调控目标。

    比如,逆回购,就是央妈向商业银行购买有价证券,依次向市场上投放流动性。2014年9月创设的中期借贷便利(麻辣粉)和2013年设立的常备借贷便利(酸辣粉)也是如此,通过调节向金融机构中期融资的成本来对金融机构的资产负债表和市场预期产生影响。

    这些公开市场操作利率提高了,商业银行从央行拿钱的成本就会增加,进而影响到个人和企业的借贷行为。

    第二,虽然央行不直接调整基准利率,但并不意味着央行刻意在压低房贷利率。这和如今金融监管的新格局相关。

    根据传统的经济学观点来看,美联储一加息,为了防止人民币贬值,稳定汇率,其他国家也要跟着加息,这样说来利息提高了,房贷就提高了,还房贷的压力就大了,会给楼市带来一定的压力。

    那到底事实情况是怎样的,我们来看一些数据组图标,用数据说话。

    (1)美国加息与中国房价的关系

    美联储加息,对国内房贷会有影响吗?

    这是美国联邦基金基础利率(美国加息就是加的这个利率)与中国的房屋价格指数的对比,从对比图上来看,确实随着美国利率的不断提高,中国楼市也出现一定程度的降温。

    (2)美国加息与中国房贷。

    众所周知,虽然美国从2016年以来相继加息5次,但是中国基准利率一直没变,始终维持在4.9%左右,我们所采取的行动是上调逆回购利率和麻辣粉(MLF)的利率,比如从2016年12月份以来,逆回购利率上调了4次,麻辣粉(MLF)利率也上调上4次。那么没有上调基准利率那对于我们普通人就没影响吗?这一点,大家可能想错了,虽然基准利率没调整,但是逆回购和麻辣粉利率的上调,也会让商业银行上调贷款利率,比如你现在去买房,利率一般要在基准利率的基础上上浮5%-10%,所以美联储的加息对于我们的房贷来说也会相应的增加。

    美联储加息,对国内房贷会有影响吗?


    过去十年,全球都在反思为什么超发货币没有推升通胀,却制造资产价格(如房价)泡沫,进而增加了金融不稳定。随着金融自由化、金融创新、混业经营、影子银行崛起、资产市场大发展,货币创造机制由原来的“中央银行-商业银行”简单模式转向“中央银行-商业银行-银行表外-影子银行”复杂模式。尤其是通过银行表外、影子银行创造的超发货币并未流入实体经济,而是被房市、股市、债市等资产市场所吸收,再通过加杠杆、期限错配、信用下沉等方式增加金融脆弱性,甚至部分沦为庞氏融资。

    随着2017年金融稳定发展委员会的成立,加之银监会和保监会的合并,“一委一行两会”的监管格局已经形成。而且结合宏观审慎框架的形成。2017年第一季度,央行将表外理财正式纳入MPA(宏观审慎评估体系)广义信贷指标范围。

    对于房地产市场来说,这只是第一步。

    此前银行表外、影子银行创造的超发货币流入房市,现在这些货币被纳入监管体系,则有助于抑制泡沫。

    美联储加息,对国内房贷会有影响吗?

    下一步,还要挤泡沫。

    怎么挤?提高房贷利率可能就是办法之一。

    尽管公开市场利率有所上调,但是考虑到全社会资金70%以上来自银行,社会融资成本并没有出现大幅攀升。因为在2015年底美国开启加息进程之前,中国在2015年5次降准降息。

    对于房贷市场,从这波楼市调控以来,很多城市房贷利率都出现上浮,非刚需购房者贷款难度也增加了。但是,这更多是强监管带来的利率走高。迄今为止,个人住房贷款利率离历史低点已经上涨了大约100多个基点。

    因此,未来监管部门可能继续通过强监管,调控房贷利率。

    3月9日,在十三届全国人大一次会议记者会上,央行副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜表示,目前房贷利率略微上升,但从稍长的周期来看,仍然处于较低的水平。

    此外,楼市专家杨红旭认为,目前,全国首套房贷款平均利率攀升至5.43%,相当于基准利率1.11倍。按上述全社会利率水平,以及考虑到美联储加息节奏加快,那么,2018年首套房贷利率还会继续攀升。连银行理财产品收益率都超过5%,银行给购房者发放4.9%或以下的房贷利率,变成了亏本买卖。至于二套房贷利率,上浮空间就更大。

    最后说说为什么央行不通过直接提高基准利率来抑制房地产市场?

    火眼认为,过去几年很多人都是在房价高企的时候买房,每月还款压力本来就很大了,如果突然上调基准利率,可能会导致更大风险。所以,目前的办法还是通过监管来调控,现在买房的,利率就高,以前买房的,利率相对低,与这种楼市调控配套的,就是“租售并举”,满足刚需。

    不得不说美元加息,意味着全球贸易和交易的成本将出现上升,简言之,就是美元这个全球不可或缺的商品涨价了,而货币“涨价”将全面影响经济发展。

    美联储加息,对国内房贷会有影响吗?

    美联储一再加息,意味着中国人民银行加息的可能性也在不断增加,对于各位已经贷款买房的朋友来说,这个可不是什么好事。

    我们看到楼市早已提前收紧,商业银行在热门城市已经多次提高了首套房和二套房的利率。这也算是一种“提前适应”。很多银行已经没有房贷额度了,无论是刚需还是投资买房,其实都受到了一定程度的影响。

    目前,全国首套房贷款平均利率攀升至5.43%,相当于基准利率1.11倍。

    每年大家还贷的利率是根据年初的基准利率浮动的,一旦基准利率上调了,大家每个月需要还房贷的金额也就会上升。购房者是借了银行的钱,而银行的钱很多来自于储户,银行给储户的利息高了,自然就要向借他钱的人收取更高的利息。

    所以,房贷利率必然会涨,最直接的影响就是每个月要多还钱了。

    按上述全社会利率水平,以及考虑到美联储加息节奏加快,那么,2018年首套房贷利率还会继续攀升。连银行理财产品收益率都超过5%,银行给购房者发放4.9%或以下的房贷利率,变成了亏本买卖,所以这个房贷利率也会水涨船高。至于二套房贷利率,上浮空间就更大。

    美联储加息,对国内房贷会有影响吗?

    今日上午央行通过公开市场就行了逆回购。也就是说美联储加息会对中国货币政策产生压力,为减轻这种压力,央行一般会采取加息或公开市场操作来回收流动性。

    这一次央行和以前两次一样(分别是2017年3月份、2017年12月份,为应对美联储加息带来的压力,央行通过逆回购和MLF收缩流动性)也是通过逆回购来收缩流动性。

    那么流动性收缩对房贷产生什么样的影响呢?

    流动性收缩,那么市场实际利率就会上升,对于银行来说资金来源成本就会提高,银行要赚取利息差,那么贷款利率上就会上浮。

    全球市场现在联系越来越紧密,美国加息一般会对中国的货币政策产生影响,中国会被动地收缩流动性,进而提升市场实际利率水平,加大购房人成本。

    美联储加息,对世界经济直接的影响反映在原油、黄金市场上涨,欧元等对美元的汇率上调。

    美联储加息,对中国经济最直接的影响就是人民币汇率上涨,间接影响是会加大央行加息的可能,但注意,仅仅是可能,央行是否加息不完全取决于美联储加息的影响,还有房地产市场等其他因素。所以,火眼认为,美联储加息和中国经济尤其是银行房贷利率,没有直接关系,有,关系也不大。

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