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2019
05/07
18:29
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  • 导语:

     

    传统的募资渠道难以满足当前全球房地产行业的融资需求。我们从市场公开信息获取的 ST 项目信息和根据标准共识提供咨询服务的项目信息判断,房地产行业面临的融资问题难以在传统募资渠道获得满足。ST 发行以它灵活的募资方式、较低的融资成本和较高的流动性为房地产行业提供了更有效率的融资方式。

     

    房地产行业 ST 发行募资的情况

     

    我们统计的以 ST 发行为融资手段的房地产行业项目,自 2019 年初到现在此类项目的数量在 1-2 个月的时间内翻了近一倍。在这么短的时间内,涌现出这么多房地产行业 ST 发行项目可以看出,ST 发行作为企业的融资方式已经被越来越多房地产企业接受。另外在当前大的经济背景和融资环境下,房地产这样的传统行业需要大量资金满足企业发展需求。显而易见传统融资渠道已经不能完全满足房地产企业发展需要。

     

    项目名称

    地区

    选择法案

    计划募资金额

    发行时间

    发行商选择

    资产类型

    Resolute.Fund

    美国

    Reg D(506c、b)、S

    100 万美元

    2018.11

    Securitize

    基金

    BlockEstate Alpha

    美国

    Reg D(506c、b)、S

    5000 万美元

    待定

    Polymath

    基金

    Sisu

    美国

    Reg A+

    -

    待定

    ERC-20

    股权

    Propertycoin

    美国

    Reg D(506c、b)

    -

    2018.7

    ERC-20

    资产所有权

    Leaseum Partners

    美国

    Reg D(506c、b)


    2018.9

    Polymath

    基金

    Aspen digital

    美国

    Reg D(506c)

    1800 万美元

    2018.8

    Securitize

    股权

    hub at columbia reit

    美国


    2000 万美元

    -

    harbor

    REITs

    slice RE

    以色列



    -

    Polymath

    基金

    realecoin

    美国

    Reg D(506c)

    -

    2018.3

    Securitize

    基金

    SwissReal

    瑞士

    瑞士法案

    3000 万瑞士法郎

    -

    -

    债券

    GENESIS

    爱沙尼亚


    370 万美元

    2018.4.1-2018.6.30

    ERC20

    基金

    Orinoco Decentralized Fund

    委內瑞拉



    2018.8.14-2018.9.4

    ERC20

    基金

    RealtyReturns

    新加坡



    2018.10.

    ERC-20

    基金

    Praetorian group

    美国

    -

    7.5 亿美元

    -

    -

    伪 ST 发行

    eLocations

    瑞士

    -

    250 万欧元

    2018.9

    ERC-20


    Viejo San Juan Comunidad RE Fund

    波多黎各

    -

    5000 万美元

    2018.5

    swarm

    基金

    CurveBlock

    英国


    5000 万英镑

    2018.12.2-2019.3.31

    Stratis


    Blockimmo

    瑞士

    Swiss Financial Market Supervisory Authority (FINMA)

    150 万瑞士法郎

    2019.4.1-2019.4.12

    ERC-20


    Work Force Coin

    美国

    U.S. Securities and Exchange Commission (SEC) - Regulation CF

    107 万美元

    2019.3.10-2019.4.30

    ERC-20

    股权

    ReitBZ

    巴西


    1500 万美元

    2019.2.21-2019.5.24

    ERC-20

    REIT

    QuantmRE

    美国

    U.S. Securities and Exchange Commission (SEC) - Reg A, A+


    待定

    ERC20

    股权

    Oxygen Hospitality

    美国

    U.S. Securities and Exchange Commission (SEC)


    待定

    ERC20


    Holt Hill, Birkenhead, Merseyside, UK(公司名:

    Hillview Homes)

    英国


    335 万英镑

    待定

    Brickblock


    Thaler One

    爱沙尼亚


    1 亿美元

    2019.5.1-2019.5.31

    ERC20


    MilCoin Network

    巴哈马



    2019.3.9-2019.4.30

    ERC20


    SocialRemit

    英国

    Reg D(506c)

    5000 万美元

    2019.5.1-2019.7.31

    ERC20

    股权

    Timeless Luxury Group

    瑞士

    Regulation D, 506 (c) and Regulation S

    1 亿美元

    2019.4.3-2020.4.2

    ERC20


    Evareium

    开曼




    ERC20


    NYCREC

    美国

    Reg D(506c)

    1 亿美元

    2018.12.1-2019.1.31

    ERC20

    股权

     

    这类房地产项目考虑到融资的便利和成功概率,普遍选择美国作为发行地区,选择 Reg D 和 S 作为豁免法案。这样既保证了融资成功的概率也保证了法律合规。为了保障 Token 能够在各合规交易所流通,普遍选择了 ERC20 标准。在资产类型方面,以基金和股权两种方式为主。选择基金还是股权,是需要发行方根据自身情况进行慎重选择。不同的选择在法律合规,经济模型设计,代币生成等都会造成重大影响。比如选择股权,那么就需要考虑企业原有股东情况,股权结构设计等。而采用基金方式,则需要考虑资产管理等方面。

     

    总之,房地产企业通常选择美国作为发行地区,采用 ERC20 标准生成代币,但设计到具体的发行方案需要根据自身情况作出最适合的发行方案。

     

    房地产行业的发展和问题

     

    房地产整体产值,是全球 GDP 总值的 3.5 倍以上,是加密货币市场的 460 倍。庞大的入场规模对资金的需求量是巨大的。但房地产的投资也面临两个问题:流动性差和准入门槛高。


    • 流动性差。房地产价值量大、占用资金多,而且传统的房地产交易的周期很长,是影响房地产的流动性和变现性的因素。这些因素导致了房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手,或者即使脱手也难达到合理的价格。

    • 准入门槛高。由于目前的房地产市场需要大量投资和资本注入,投资者很难将其投资组合多样化。 大量的个人小散户投资者无法通过房地产来分散投资组合。

     

    房地产行业使用 ST 发行作为募资渠道的优势

     

    我们以融资效率作为衡量融资渠道优劣的主要指标。融资效率简单概括为以更低的成本在更短的时间内获得更多钱。目前传统企业的主要融资手段为股和债(包括资产备抵的债 ABS)。但目前这两种融资手段,成本都比较高,募资周期也比较长。需要有相应财务审计,资产剥离和资产管理,法律及监管合规准备等过程。而采用 ST 发行方式在美国发行则可以充分利用美国证券的豁免条款进行募资,并且利用 ST 流动性好的特点迅速完成募资过程。就 ST 而言,它的优势如下:

     

    ST 发行的优势


    • 提高流动性。针对房产类的资产性质来说, ST 可以得以将此类资产分割成更小的证券单位,易于更多投资人参与房地产投资,有更大的灵活性和多样性,提高了流动性。

    • 降低投资门槛。将大型资产切割以后,普通投资者就可以购买任意数量的 ST,比如你只需要花 100 美元购买 100 个 XX Token,就可以的得到一个东南亚正在修建的“双子星大厦”的资产收益权,更多人得以进入房地产投资领域。

    • 拓宽投资范围。目前常见的房地产投资信托基金(REIT)投资范围通常较窄,而那些正在开发中的优质地产项目普通投资者也无法参与。ST 可以大大拓展房地产投资的标的选择范围,而且因为 Token 的交易是线上完成,理论上全球的投资者都可以从世界范围的房地产投资中获益。

    • 降低项目方的交易费用。无论是发起 IPO 还是发行 REIT,项目方都需要花费很高的手续费、中间人费用。而 ST 取消了中间人,项目方得以直接向投资者募集资金。

    • 申报流程和手续更简单。类似 Reg D 等 ST 发行豁免方式的流程中,并不需要披露繁琐的财务信息,也大大缩短了项目所需时间。

     

    总结

     

    2018 年到现在的统计数据,已经验证了标准共识的判断:「房地产行业的融资手段迎接 ST 革新是一个明确的趋势」。


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