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2019
07/15
20:08
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    “史诗级土拍”刚过一个月

     

    提到房价上涨,人们不能不想起深圳上个月的“天价土拍”。

     

    6月24日,久未供地的深圳今年首次出让住宅用地,总面积达17.03万平方米,吸引了超过80家房企参与,不乏万科、中海、保利、新城、华润身影,光保证金就达到1100亿元。这是深圳住宅用地有史以来最大一次土拍,媒体冠之以“史诗级土拍”之名。

     

    房企出价最终也不负众望:成交总价达223.84亿元,金额在今年之高,仅次于4月武汉的228亿元土拍。所拍出的五块住宅用地,均达到了最高土拍限价。而据深圳某房企投资部负责人表示,因地价之贵、保证金之多,房企联合竞拍尤为突出。

     

     

    这次土拍最令人关注的自然是楼面地价(建筑分摊的平均土地价格)。五块宅地中,龙华区和宝安区与2016年单价地王相邻,当时龙华区楼面地价就高达56781元/平方米,让人大呼“已超过新房价格”。

     

    毗邻当年地王,这次土拍价格也尤为高涨。据《每日经济新闻》报道,五块宅地地价/周边在售项目房价均高于0.8,意味着土地成本已接近在售房价。“面粉比面包贵”再次上演。龙华和宝安区多豪宅,有地产研究员称:这些楼盘的未来定价基本要在10万元左右。

     

    有行业分析称:在2019年下半年,深圳土地供应量和成交价格很可能维持双高运行。这势必影响深圳的新房均价。

     

    调控也压不住房价了?

     

    据《中国证券报》报道,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:深圳不再公布新房价格,很大一个原因是:2016年10月以来,控制新房价格的调控目标越来越难以支撑了。“新房实际价格越来越高,维持简单均价不涨的承诺越来越脆弱。

     

    2016年9月30日起,全国有27个城市发布楼市调控政策,史称“930新政”。这拉开了两年的调控序幕:全国300多个地级市,有100多个发布调控政策,累计600多个,平均1天1次调控,严格程度前所未有。

     

    但不断有分析指出:这轮调控的典型手段是冰封供给,通过无楼可卖来稳定大城市房价。当供给放开,深圳的土地供给不足会迅速反映在房价上。

     

    根据深圳市规划和自然资源局在7月发布的《深圳市2019年度城市建设与土地利用实施计划》,深圳全年将供应建设用地1200公顷,其中居住用地150公顷。但业内人士指出:这样的宅地供应远不能满足目前的住房需求。

     

     

    正所谓旱的旱死、涝的涝死。中国城市发展不均衡,导致黑龙江鹤岗、山东乳山这样的“白菜价楼市”不会发生在大城市上。根据2019年6月国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,全国70城市中仅5个房价环比下跌、更无一个同比下跌。按均价计算,一线城市新房、二手房价格分别上涨4.4%和0.2%。

     

    因新房均价引发舆论关注,深圳在2018年5月就吃过亏。当月深圳市房地产信息平台公布新房成交均价:54169元/平方米,较上月下降16元。自930新政以来,深圳新房均价已连续19个月下降,被网友讥讽为“降了一个盒饭钱”。

     

    2019年3月,深圳市副市长张思平撰文《深圳住房制度改革和房价调控》,指出深圳从2016年上半年,就被国际货币基金组织列为全球“最难买得起楼”的城市。“十年左右的时间,深圳房价几乎上涨了10倍以上”、“房地产收入在深圳地方财政收入中的比例将超过三分之一”。

     

    也许正担心房价上涨的舆论风险,深圳停止公布楼市均价。深圳市住建局称:“成交价格水平易受结构性影响,直接公示有关价格信息并不能很好地反映市场的真实情况。”也坐实了房价还在上涨的推断。

     

    要人才不要楼价

     

    深圳住建局回应的另一关键信息点是:“由于深圳市房地产市场规模有限,直接公示有关价格信息并不能很好地反映市场的真实情况。”对此李宇嘉也表示:“深圳新房体量越来越小,成交价格也会受到推盘价格影响,易受市场解读,不易于市场稳定预期。

     

    查询深圳市房地产信息平台,我们可以发现深圳一手房成交面积、成交量并未较2018年显著减少。深圳新房体量减少的一大秘密就在“人才房”。

     

     

    2018年7月,深圳发布文件,明确将构建市场商品住房、人才安居型商品房、租赁房等三大类住房。根据文件,到2035年,深圳将筹建各类住房170万套,其中今年起人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%。

     

    梳理相关报道可发现,深圳2017年挂牌2宗宅地,2018年挂牌13宗,其中6宗为深圳市人才安居集团所持,2宗在深汕合作区内。其中,人才安居集团是深圳市政府在2016年投资1000亿元设立。

     

    到2019年,深圳宅地供应向“人才房”倾斜尤为突出:今年深圳供应保障房3.4万套,其中人才房1.5万套,安居房才300套。根据相关文件,人才房可租可售,以租为主,租金和售价仅为同区域同类型市场商品房价格的60%左右。如此庞大体量的人才房,正是深圳市住建局说新房价不能反映楼市的原因之一。

     

    从2013年起,华为就在将部分员工从深圳迁移到东莞松山湖。谈到深圳,任正非说过:“这些人要有住房,要有生活设施。生活设施太贵了,企业就承载不起;生产成本太高了,工业就发展不起来。”虽然任正非最终表态,不会将总部搬离深圳,但高房价驱逐人才已是不争事实。

     

    对此,深圳不断在抢人大战中政策加码:2018年6月开始推行人才落户“秒批”制度;2019年3月开始向粤港澳大湾区的境外高端、紧缺人才提供个税优惠补贴;2019年6月更是扩大到珠三角9城。

     

    对此有人指出:无论个税补贴还是人才房,无疑都是用一部分的钱支援另一部分人。深圳也在要压低楼价数据、还是为人才配备充足住房中做出了选择。




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    部分图片素材源自视觉中国

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