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2019
07/16
19:29
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    面粉再贵过面包价

     

    北京新地王最受关注的,自然是”楼面价贵过周边房价“。

     

    这次拍出的造甲村地块楼面价为6.66万元/平方米。而附近小区中,二手房如怡海花园均价约6万元/平方米;新房如西城天铸均价7.78万元/平方米,诺德逸府均价6.21万元/平方米。这表示宅地地价/周边在售项目房价接近1:1,建成后将显著拉升周边平均房价。

     

    事实上新地王的规划更倾向豪宅。造甲村地块毗邻2015年地王葛洲坝项目。当时在北京一场104轮竞价的土拍中,葛洲坝地产击败万科、保利、龙湖、中粮等众多对手,以49.5万元总价、配建4.1万平方米保障房,拿下丰台区花乡樊家村危改地块。此后也有花乡出地王的说法。

     

    时隔4年刚刚开售的葛洲坝北京中国府,均价11.3万元/平方米。2016年开售的懋源钓云台均价超过13万元/平方米。据《证券日报》报道,中原地产首席分析师张大伟表示,造甲村地块未来预售价有可能在10万元-12万元/平方米之间。

     

     

    有业内分析称,造甲村的关注程度仅次于孙河地块:面积大、不限价、不限70/90(指建筑面积90平方米以下的住房,所占面积需超过开发建设总面积70%以上)。孙河地块在2019年5月28日开拍,最终被恒基以30.2亿元拿下,溢价率23.3%,楼面价6.9万元/平方米,略高于造甲村。

     

    孙河地块就是一个低密墅区,也是北京最近3年来第一个城区不限价商品房住宅地块。这也是孙河倒数第二个住宅地块。如今相似的造甲村地块开拍,自然引发巨大关注。

     

    房企厮杀走进终局

     

    根据36氪报道,中原地产首席分析师张大伟在开拍前评价说:“但凡是一个认为自己企业有产品力的,有点进取心的,想在北京还有作为的房地产企业,都应该去参与这一宗土地。

     

    但残酷的是,能在北京拍地的房企越来越少。根据《上海证券报》统计,2019年5月的孙河地块,尚有10家房企报名;6月的亦庄地块有23家房企报名;7月15日的土拍只有4组房企竞拍,以国企为主。此外联合竞拍也成为常态,这次竞拍就是中海、合生、首开+城建+保利+建工、金茂+宝龙+骐骥4组竞拍。

     

    在房地产业内,融资大幅收紧已成共识。据澎湃新闻报道,有top10房企的投资部门人士称:“融资收紧影响的不是现金流,而是考验房企对于拿地的预期和判断。”“资金来源受到严格监管,开发商没有钱就不会疯狂拿地。”有业内分析称,不是前100的房企干脆很难获得银行贷款。

     

    对北京而言,拿地门槛则被提高到前10。根据公开数据,2019年上半年,top10房企拿地总额5586亿元,占top100房企的36.6%。

     

     

    中海能掏出66.84亿元拿地,自然是仰仗国企的低融资成本。7月9日,中海宣布发行20亿港元(5.5年期)和4.5亿美元(10年期)双币种固息高级债券。其中港币债券的利率仅2.9%,刷行业最低,美元债券利率也仅为3.45%。有分析指出,这也是中海历史上10年期债券的最低利率。

     

    根据CRIC统计的北京土地招拍挂数据,从2018年1月以来,中海以92万平方米拿地建筑面积名列第一,排在其后的是华润置地、首开股份、金地集团、万科地产、中国金茂、北辰实业、中国铁建、中国中铁和电建地产。

     

    北京房价涨到何时

     

    7月15日同样引发关注的还有,国家统计局发布了6月的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。其中北京平均房价较上年同比上涨3.9%,较2015年同期则上涨40.6%。在全国70城市中,仅5个房价环比下跌、更无一个同比下跌。

     

    至今距离2016年930调控不到三年,北京“满城尽是限竞房”情况已有放开。根据《北京商报》调查:按照北京现行的“非普通住宅”标准,当前九成以上项目属于“非普楼盘”,甚至一些五环到六环之间的刚需项目也处于“被豪宅”的境地。

     

    根据公开数据,北京限价房供应在400万平方米左右,还有450万平方米尚未入市。即使只算2019年前入市的土地,一年资金成本也在600亿元左右。相对于庞大资金成本,已经入市的50个限竞房项目仅10个可能盈利。如标准不能与时俱进,限竞房去化压力巨大。

     

    对于这次的造甲村地块,也有业内分析指出:丰台花乡已经有华润、懋源、葛洲坝、中铁等开发商消化了一大波需求,北京新房市场极其依赖换房需求,去化可能并非易事。有人称“拿不到地愁,拿到地更愁”,并非戏言。




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    部分图片素材源自视觉中国

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